深中大桥开通跌跌不休的南沙房子或要抬头广州要赢麻了

文/王新喜

深中大桥开通，有一种说法是会影响广州航运与交通地位，变相削弱广州经济。因为深圳的GDP体量外贸、科创力等很多指标已经超过广州，交通枢纽是广州为数不多的现存核心优势，因此有说法认为如今因为这座桥，广州陆运、航运交通枢纽位置也要失去了。

但事实上，这种观点站不住脚。

我们从出资比例来看，由省政府、沿线三市各按51%和49%分担，其中深圳29%、广州10%、中山10%，广深中山三市合计49%。而广州是三级财政，广东省一半的财政来自广州。深圳作为计划单列市不用向广东省缴税。广州相当于承担了省财政与广州市的两边出资。

广州投入巨大，肯定是有好处的。从航运来看，深中通道最直接的影响是缩短了珠江口东西两岸的连接。以后中山人去深圳不用绕道虎门大桥，深圳生活的湛江茂名人回老家探亲也不用绕个大弯了。

该桥的桥面高91米，通航净空达到76.5米，未来可满足30万吨散货轮和3万标箱集装箱船的通航需求，是世界通航净空高度最高的大桥，冗余足够多，世界最大集装箱船，也不过2万4箱，深中通道设计通航需求是3万箱。而广州南沙的支线连接深中大桥，恰恰把两岸三地连接了起来。

南沙万顷沙支线已在今年6月28日正式开工，届时将与深中通道实现无缝对接，未来南沙万顷沙往返深圳前海，将提速至30分钟内抵达。这将加大广州与深圳的融合。

其次是，粤港澳创新合作示范区地处于南沙南端万顷沙区域，往南的临界线正是深中通道，是南沙当前着力打造的广深双城深化合作的桥头堡。

因此，伴随着万顷沙支线将无缝连接深中大桥，2024年底通车，广州南沙将直连深圳。南沙在广州的地位与潜力将会极大释放，首先受益的南沙的房地产。

深中大桥开通，跌跌不休的南沙房子或要抬头

说到南沙房地产，一直以来都不被外界看好，过去几年一直在跌跌不休，在广州一直是吊车尾的角色。甚至1万2、1万3/每平的都比比皆是，今年上半年，南沙降价最狠的五个楼盘是星河山海湾、叠翠峰、滨海珺城，南沙金茂湾、碧桂园天玺湾，跌幅均在40%以上，南沙金茂湾过去4万3一平到现在只需要2万3一平。

很多地产行业人士都不建议买南沙，原因在于南沙风景优美，问题是商业配套与基础设施以及企业入驻等各方面还不成熟，南沙没有大牌的产业，距离广州主城区又太远，人流量非常少，房产供应量远大于需求量，原本是规划300多万人，现如今实际人口只有100万，住在南沙，真是应了那句“好山好水好寂寞”。

在今年3月，有业内人士表示，现在南沙甚至有几千块的房子在卖。南沙作为广州的一个区，一线城市，这个价格真是让人大跌眼镜。

而广州南沙一直以来都有着非常高的战略定位——

2015年，中国（广东）自由贸易试验区正式成立，南沙自贸区成为三大片区之一；2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，南沙定位为粤港澳全面合作示范区；2022年，《南沙方案》印发，将南沙打造为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略平台。

但多少年来南沙战略实现起来非常艰难，南沙要成为承接深圳高科技企业，打造广州的战略新兴产业集聚区，承担大湾区的文体为核心的现代服务业中心职能，这个目标的达成，在于成为一个重要的交通枢纽。

现如今——万顷沙支线将无缝连接深中大桥，这个畅想终于有了一个加速器，南沙“重”产业结构将得到极大优化，南沙房价从下跌通道回暖或将成为大概率事件。

广州深圳相比，广州核心问题在其产业跑输深圳，近年来广州产业结构转型升级不够理想，跟北京、上海与深圳相比，对高新技术人才与高端技术产业、金融业等吸引力更强的产业吸引力还有欠缺。

但广州的优势在于房产供应大、库存多，缓冲地带多，面积是深圳四倍，购房需求小于库存与供应量。尤其是南沙区的面积大，房地产供应量大，急需新的购房需求来消化。

但问题在于，过去深圳上班广州买房，通勤是个大问题。广州需要提升它的产业竞争力，通过产业升级吸引深圳的人才流入广州上班买房，但现在广州的薪酬竞争力相比深圳，差距依然存在。

那么现在深中大桥开通，万顷沙支线连接，对面深圳前海的房价是10万/平，这里南沙才2万/平，广州南沙到深圳宝安车程大概只要40分钟，相当于龙岗到深圳核心区坐地铁的时间，深圳寸土寸金，而南沙则面积太大了，达到803平方公里，土地供应量大，而深圳的面积才1997平方公里，南沙的面积已接近半个深圳了，但是南沙才100万人，深圳有2000万人，深圳房价短时间下跌不太可能，这导致外溢购房需求非常庞大。

而相对于中山，而广州南沙的地位与发展潜力可能对很多深圳打工人的吸引力反而更大，在深圳的很多大厂的高端人才，手里拿着一笔钱，深圳的楼又买不起，选择周边的宜居城市发展可能是一个好的选择。

而南沙的中枢地位开始彰显，其土地供应量大，拿地便宜，距离拉近了，物流交通都变得更加方便，这也会因此改变南沙的产业结构，产业结构改善以及与深圳的商业交流变多，南沙有望承接深圳的产业溢出。

深中大桥开通，广州南沙成为连接两地湾区经济的纽带

美国旧金山湾区现已成为全球顶尖的科技创新中心之一，追根溯源，是源于其发展早期靠桥梁连接起来的，在上世纪20~30年代，旧金山与奥克兰之间的海湾大桥，以及旧金山与北湾之间的金门大桥，极大降低了两地人员流动的时间成本和经济成本，促进了偏远地区向发展中心的快速转变。

而如今深中大桥有着类似的价值，它不仅仅是交通工具，更是区域一体化、协同发展的桥梁。

南沙过去一直带不起来，但是与深圳相连之后，同样降低了两地人员流动的时间成本和经济成本，有望成为连接两地湾区的纽带。目前，总建面约50万㎡，拟定于2025年6月30日前竣工验收的南沙体育中心正在拔地而起，从万顷沙开始到明珠湾、蕉门河、庆盛、南沙湾等地均有望受益，成为连接广州深圳，承接“两洋战略”正式落地的南沙，枢纽地位降愈加凸显。

而对于广州本地人来说，城区堵车一直是一个老大难的问题，而深中大桥，把过路的车流分流到深中大道，或将很大程度上改善广州城区的交通拥堵现象，比如说，以后中山、顺德、江门等地的朋友，出差旅游坐飞机不用必须穿过整个广州去白云机场起飞了，因为由深中通道去深圳宝安机场是一个更好的选择。

这对于本地车主来说，开车的舒畅程度与幸福感将会得到提升。广州的拥堵程度，在广州呆过的人都印象深刻，到处人山人海，如果能把车流、人流疏通分流，相信对每个人来说，都是一种幸福感的提升。

因此，深中大桥开通，隐性的受益方将是广州南沙，长期看整个广州因此受益，人才如果随着房价与产业流动的话，广州具备极强的接收与吸纳性，过去南沙跌跌不休的房价有望划上休止符。